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昌平区贯彻实施《物业管理条例》情况的调查报告

点击量:     来源:     作者:    2012年02月08日 【 】  【 打印】  【 关闭

  为进一步加强全区的物业管理工作,推动《物业管理条例》在本区的贯彻实施,区三届人大常委会于今年四月对区政府贯彻实施《物业管理条例》情况进行了执法检查。在执法检查过程中,我同区人大常委会组成人员,部分市、区人大代表和城建环保委委员开展了专题调研,听取了区建委有关情况的汇报,分别召开了业主委员会、物业管理企业、居委会和房地产开发商代表参加的座谈会,实地检查了新新公寓商品房住宅小区、东关南里小区、东关北里老住宅小区和水关新村小区的物业管理服务情况。通过调研,对全区物业管理情况有了进一步了解。
  一、目前我区物业管理的基本情况
  近几年来,区政府和建委等部门能够认真贯彻实施《物业管理条例》,紧密结合本区实际,依法监管,规范物业管理,不断探索物业管理新途径,为创建和谐社区,建设和谐宜人新昌平起到了积极的作用。目前,在全区城镇居民住宅区中,实施物业管理的居住区已有200余个,总建筑面积达3000万平方米,并继续逐年上升。截至2006年底,已注册备案的物业管理企业共178家,其中,本区企业134家,包括一级企业2家,二级企业5家,三级企业101家,三级暂定企业26家;外区县注册本区内经营企业44家。全区共有国优小区7个、市优小区16个,有34个小区成立了业主委员会,全区共收缴维修资金近6亿元。
  (一)行业监管不断加强,物业管理逐步规范
  区政府及建委等部门不断加强对全区的物业管理企业和物业管理服务方面的监督、指导和管理,规范物业管理和服务活动。按照行业标准和规则,严格市场准入,对物业管理企业进行资质审核、登记备案和年审工作,并在日常工作中开展多种形式的监督检查、指导培训、互动交流,总结物业管理工作经验,逐步实现物业管理规范化、专业化、标准化,提高物业管理服务水平。
  (二)广泛开展评优活动,不断提升管理服务水平
  为强化物业管理工作,提升物业管理水平,在全区广泛开展了物业管理项目评优工作。在企业内部推行以“服务标准公开化、服务项目透明化”为准则的“阳光服务”,让广大业主明明白白消费;同时,组织开展了“心系业主、情暖万家”,“我为首都添光彩、我为社区服好务”等系列优质服务活动。涌现出了一批管理优秀小区,在规范管理、优质服务上起到了领先示范作用,带动了全区物业管理服务水平的提升,促进了管理与服务的良性循环。
  (三)公共维修资金收缴顺利,资金充足
  区政府建立了比较完备的公共维修资金代收代缴工作体系,代收资金全部按规定及时存缴,收缴率达100%。自2000年开始代收至2006年按照现行政策停止收缴,共代收代缴公共维修资金6亿元,为居民房屋维修奠定了雄厚的资金基础。
  (四)加强老旧小区综合整治,改善居民生活居住环境
  为改善居民生活居住环境,区政府加强了对老旧小区的综合整治。几年来,共投资5000万元,对昌平城域内老旧小区内私搭乱建、车辆停放、绿化、美化、甬路、围栏及外部环境等进行了改造与整治,并按照技防要求安装了楼宇对讲系统,使老旧小区的居民生活居住环境大有改观,安全性、舒适性大为提高,为实施老旧小区的长效管理奠定了基础。
  (五)创新体制,积极推进物业管理纳入社区建设
  区政府及建委能够认真贯彻北京市第四次、第五次城市管理工作会议精神和《关于构建社会主义和谐社会首善之区的意见》、《关于建设和谐社区和谐村镇的若干意见》,紧密结合本区城市建设管理和物业管理工作实际,按照三个“首选之区”和“一流首都城市发展新区”建设的客观要求,积极推进“物业管理纳入社区建设”,在强化社区监管力度,规范物业管理市场,创建和谐稳定的社区环境等方面进行了大量的探索和实践。一是加强组织培训,悉心讲解物业管理与社区建设工作方面法规政策,使镇、街道能够认真理解和掌握相关法规政策,为工作开展提供法律依据;二是加强对业主委员会组建的指导,编订了“业主委员会组建流程”, 制定了成立业主大会申报、指导、培训等一系列表格和示范文本,并在工作实践中,注意收集反馈意见,总结经验,不断完善,几年来我区业主委员会组建步伐始终领先于全市平均水平。三是物业管理纳入社区建设工作取得了一定的进展和实效。例如,云趣园小区形成了社区党支部、居委会、业委会、物业公司“四位一体”共建和谐社区的良好局面;望都家园、龙泽苑等小区在社区建设和社区文化活动方面独树一帜;东小口办事处在实践中摸索出日益严谨的业主大会指导方案等,这些都为规范全区物业管理市场起到了积极的促进作用。目前,区建委正在对物业管理纳入社区建设有关问题进行专题研究,起草了调研报告和实施意见,并逐步加以落实,以此推动物业管理纳入社区建设工作。
  二、物业管理中存在的问题及其原因
  实施物业管理对于改善居民居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极的作用。但由于诸多原因,物业管理纠纷日益增多,矛盾凸显,物业管理纠纷逐年增加。2004至2006年,区法院受理的物业管理纠纷案件基本上是按照翻番的速度增长。存在的问题和原因主要是:
  (一)物业管理法律法规亟待完善
  物业管理法律法规是规范物业管理的重要依据和准则,但由于居民小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系,缺乏有效的法规规范,造成在物业管理过程中的许多难题。现有的《物业管理条例》,规定的内容比较原则,本市又未出台实施细则,因此在具体实施中,操作性不强,很难达到双方满意。再有,《条例》中的某些规定已不能满足物业管理工作的需要,亟待完善。如:《条例》第十二条第三款中“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”在实际操作中,实现2/3的比例很难,往往因达不到“比例”,致使维护业主权益的一些重大事项难以落实。
  (二)房屋开发建设遗留的问题是物业纠纷的重要原因
  一是业主购房时的规划在交房时往往发生变更,房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异,使业主权益受损。二是个别开发企业对房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项等遗留问题采取能拖就拖、能省就省、能不解决就不解决的策略,建设工程完工撤走后,把问题都甩给了物业管理企业,造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。总之,由于规划设计本身的缺陷、规划设计的更改、建设质量、延期交房、配套不齐、虚假广告、销售承诺不兑现、不按照售房合同承担保修责任等问题,都在不同程度上给居民的居住生活带来了不便,引发了群众的不满。有关部门接到的物业管理信访案件中,70-80%都是开发建设和销售过程中的遗留问题,这也是造成物业纠纷的重要原因。
  (三)物业管理费收缴困难是物业管理中的一大难题
  在执法检查调研中,大家普遍反映,物业管理费收缴困难是一些居民小区物业管理中的一大难题。一些业主受计划经济体制下的福利分房低租金制度的影响,缺乏对住房制度改革的认识,对从过去的“无偿服务”变成“花钱买服务”,思想准备不足,商品意识和物业消费意识尚未完全确立,往往不愿意交费。业主因部分物业管理企业管理意识未能及时转变,管理方式粗放、陈旧,重管理、轻服务,服务与收费质价不符和服务不到位等问题引起的不满,没有什么有效的办法,只能以不交物业费的方式进行抗争。业主对拆迁政策、房屋质量缺陷等开发遗留问题和社会其它方面的不满情绪,也直接影响物业管理费的收缴。“收费难”使得物业公司经营困难,不得不通过精简人员、压缩开支的方式来维持运转,造成服务质量的下降,原本正常交费的业主也加入到不交费的行列,其结果是物业公司难以维持而撤出管理,小区居民的正常生活环境难以保障。
  (四)物业管理企业的服务意识、服务水平有待加强和提高
  由于我区实行物业管理起步较晚,物业管理企业数量增多,加上管理和培训未能及时跟上等原因,物业管理的服务意识、服务水平还不能适应形势发展的需要。由于物业管理企业中,有相当一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的,实行物业管理后,不少企业在思想上准备不足,服务观念还没有真正从“管理型”向“服务型”转变。对业主提出的意见,不是主动沟通,积极化解矛盾,而是以管理者自居,态度生硬,造成物业纠纷。有的物业管理企业服务理念有偏差,收费至上而忽视服务,收费与服务不相符;有的企业缺乏专业技术人员,维修不及时、不到位,使业主对服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。
  (五)老旧居民小区管理问题突出
  昌平区居民小区大多建于80至90年代,由于多方开发建设、多头管理,各自为政,致使小区物业管理出现“盲区”。有些小区的物业管理名存实亡,物业管理企业不能尽到管理服务职责;一些小区根本没有物业管理企业,造成居民小区环境面貌脏、乱、差,居民意见很大。
  (六)业主委员会组建工作仍有差距,已组建的业主委员会发挥作用不明显
  据区建委提供的资料表明,目前,全区城镇居民住宅区中,实施物业管理的居住区已有200余个,但只有34个居民小区成立了业主委员会,仅占据17%。有的居民小区即便成立了业主委员会,其作用发挥的也不是很充分,对物业管理企业要求的过多,对业主履行义务监督的过少,缺乏理性的维权意识,造成业主与物业管理企业矛盾的加剧。原因是部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定;一些小区规模较大、业主数量多,运作起来比较复杂;业主参与意识不强,缺乏“有能力、有权威”的组织者。
  (七)规范的物业管理模式还未形成,管理体制不顺畅,致使物业管理纠纷解决困难
  目前承担物业行政管理职责的是区建委物业科和小区办,负责物业企业的管理、物业管理活动的监督与指导。然而区建委物业科、小区办共有9人,要上对市建委4个处室,涵盖直管公房修缮和管理、工程管理、房屋安全鉴定和物业管理四方面业务,实际负责物业管理方面的具体工作人员仅4人,面对小区物业管理突发事件、群体性事件的协调处理、矛盾排查以及繁杂具体的日常工作,工作人员承受着巨大的压力,时间、精力、效率上已明显力不从心,事倍功半。而真正与小区居民密切接触的居委会和街镇办事处,由于没有明确的法定职责和授权,也不能插手解决纠纷。因此凡涉及到居民小区管理的大、小事,都去找政府,造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
  三、对加强小区物业管理的建议
  物业管理与居民的日常生活息息相关,直接关系和影响社区的安定团结,是构建和谐社区的重要组成部分。为进一步加强我区居住小区的物业管理,针对物业管理中存在的问题,现提出以下建议:
  第一,尽快制定与物业管理法规相配套的实施办法,使法规更具有操作性。制定与物业管理法规相配套的实施办法,是贯彻实施《物业管理条例》,提高物业管理水平的重要法律依据。一是建议市有关部门针对目前物业管理中存在的问题,在深入调研、广泛征求社会意见的基础上,及时制定《北京市实施<物业管理条例>的细则》,依据《物权法》,尽快出台与物业管理相配套的实施办法,规范物业管理工作,明确涉及物权、收益、分配、维修基金使用、房屋交易与物业管理及物业纳入镇(街)域的管理机制等问题,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。针对上述内容,区人大常委会已经向市人大提出了相关建议,区政府及主管部门也应当向市政府及主管部门提出建议,促进细则尽快出台。二是建议政府应当进行以产权归属为纽带,以业主自治为目的的物业管理产权制度改革试点工作,探索以产权归属为纽带,以业主自治为目的,以服务为中心,利益共享,风险共担的股份制形式,理顺物业管理活动中各主体的关系,形成产权清晰、责任明确、自负盈亏、财务公开、自我管理的物业管理新模式。通过试点取得成功经验,以点带面,促进物业管理工作的有序发展和良性循环。
  第二,完善物业管理体制,不断探索物业管理工作新途经。要切实做好物业管理纳入社区工作。按照第四、五次城市管理工作会议的要求,将居住小区物业管理纳入社区建设。区政府要协调好物业管理企业与业主,开发企业与业主,开发企业、物业管理企业与社区建设的关系,监督开发企业、物业管理企业、业主、水电气热等专业部门、政府职能部门认真履行其权利义务。要充分发挥街道办事处、居委会的作用,明确街道办事处、居委会的职责,建立由街道办事处牵头,社区居委会、业主委员会、物业管理企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式,定期研究社区共驻共建事项,实现资源共享,齐抓共管,共同解决辖区内群众普遍关心的物业管理问题。形成政府主管部门依法实施宏观管理,街道办事处和社区居委会对业主大会和业主委员会指导监督,行业协会依据行业规章对物业企业实行自律管理的格局。区政府要加强行政管理队伍建设,充实人员,尽快在街道、乡镇设立专门派出机构,扩大物业监管范围,以确保监管到位,切实承担起指导业主开展活动、监督物业管理企业合法经营等职责。
  第三,强化监管力度,规范物业管理。加大监管力度是规范物业管理的有效手段。建议区政府:一是要认真执行《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》,严把验收关,防止因开发建设遗留的问题而影响物业管理工作。二是严格执行以招投标形式为主的前期物业管理市场准入制度,实行“公平竞争,优胜劣汰”,使优秀的物业管理企业从事小区物业管理工作。三是积极推行物业管理企业前期介入管理,以减少建设过程中随意更改物业规划,确保物业施工质量,实现物业前期建设与后期管理的有效对接,为物业的后期管理奠定坚实的基础。四是加强物业管理企业的资质管理。依法开展企业年审工作。对达不到原定企业资质条件的,服务不达标、服务质量差、群众意见大的企业,要降低资质或取消资质,并依法及时查处物业管理企业的违规行为。五是对多头开发、多家产权、多家管理、基础设施差,不具备推行物业管理的老旧居民小区,政府及有关部门要加大监管力度,制定相关措施,完善基础设施建设,根据居民实际需要,因地制宜,采取不同的物业管理方式,推进由社区居委会代表居民委托专业服务企业管理,或者组织居民进行自我管理,自我服务,逐步完善老旧小区物业管理机制,改善居住环境,促进和谐稳定。六是政府有关部门要通力合作,提高综合执法水平。针对小区内私搭乱建、违规装修、不合理收费等问题,区建委、规划、物价、城管等部门要各尽其职,在职权范围内依法予以制止和处理。对小区的安全保卫工作,公安部门要加大培训和指导力度,普及安全防范知识,提高科技创安水平,以保证小区物业管理工作健康有序正常进行。
  第四,加大《物业管理条例》及相关政策法规的宣传力度,广泛开展活动,为物业管理工作创造良好的氛围。建议区政府及建委等部门充分利用广播电视、周刊、发放宣传材料、举办宣传周等形式,积极宣传《物业管理条例》及相关政策法规,不断增强全民的法制观念,强化居民的维权意识和交纳物业服务费意识。结合物业管理工作,广泛开展评优创先活动,对于在“规范物业管理,营造良好生活环境”中作出积极贡献的镇(街道)及社区居委会,物业管理企业、业主委员会和有关部门予以表彰,大力推广经验,以点带面,不断提高全区物业管理服务水平。
  (张文祥 区人大常委会副主任。本文系昌平区调研课题和区人大常委会物业管理条例执法检查的执法检查报告。2007年9月结题。《昌平调研》2007年第20期全文登载。)